안녕하세요 법무법인 위공 하자소송팀 건설전문변호사 이경은 입니다.
오늘은 미분양 물건이 많은 집합건물에서 하자소송을 진행할 때의 실무상 어려움과 대응 방안에 대해 알아보겠습니다.
미분양 물건이 많은 경우, 왜 문제가 될까요?
집합건물에서 하자소송을 제기하기 위해서는 통상 관리단이 구분소유자들로부터 하자보수청구권(채권)을 양도받아 소송을 제기하게 됩니다.
그런데, 미분양 물건이 많은 경우에는 다음과 같은 문제들이 생깁니다
1. 채권양도를 받을 수 있는 구분소유자가 적습니다.
→채권양도 비율이 낮으면 그만큼 판결금이 적어지게 됩니다.
2. 관리단 집회 개최 자체가 어려운 경우도 있습니다.
→ 집합건물법에 따르면 관리단집회의 의사는 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결합니다.
그런데 보통 미분양된 건물의 소유권은 시행사 또는 시행사로부터 위탁받은 신탁사가 가지고 있습니다. 그렇다면 미분양된 건물이 많을 경우, 관리단 집회를 소집해도, 시행사가 의결권 과반수를 확보하고 있는 탓에 관리단 구성이나 결의가 시행사의 의사에 따라 좌우될 수 있습니다.
결국, 시행사의 동의 없이 하자소송을 위한 채권양도 결의나 소송 제기 결의가 이루어지기 어려운 구조가 되는 것이죠.
참고로, 관리단이 채권양도를 받아 하자소송을 진행하려면 반드시 관리단 집회의 결의가 필요합니다. (이 부분은 지난 글에서 자세히 다룬 바 있습니다.)
이는 곧, 관리단 차원의 소송 진행 자체가 어려워질 수 있다는 의미입니다.
3. 분양자의 무자력이 인정되지 않아 시공사 책임이 부정될 수도
시공자에게 책임을 묻기 위해서는 ‘분양자가 무자력 상태에 있거나, 이에 준하는 사정이 있어야 한다’는 요건이 충족되어야 합니다(이 부분도 지난 글에서 자세히 다룬 바 있습니다).
그런데 미분양이 많은 경우, 분양자(시행사)는 여전히 미분양된 물건을 통해 수익을 얻을 가능성이 있다고 보기 때문에, 법원이 무자력 상태로 판단하지 않는 경우도 있습니다.
실제 저희가 수행한 사건에서도 “미분양 물건이 다수 존재하므로 시행사가 수익을 얻을 여지가 있다”며 무자력이 인정되지 않아 시공사에 대한 청구가 기각된 바 있습니다.
(다행히 해당 사건에서는 시행사가 실제 판결금을 지급할 자력이 있어 집행이 가능했습니다.)
이처럼 미분양된 건물이 많으면, 하자소송을 제기하는 데 어려움이 많을 수 있습니다.
하지만 현행 집합건물법은 집합건물의 담보책임에 관하여 시설공사별로 2년, 3년, 5년, 10년의 제척기간을 두어 위 기간 동안에 권리를 행사하지 않으면 권리가 소멸하는 것으로 규정하기 때문에, “분양이 다 끝나기를 기다리자”는 태도로 시간을 허비해서는 안 됩니다.
이러한 상황에서는 관리단을 통한 소송이 어려울 수 있지만, 각 구분소유자들이 개별적으로 시행사(분양자) 및 시공사를 상대로 하자소송을 제기할 수 있습니다. 관리단이 없어도, 채권양도를 받지 않아도 각 소유자가 직접 원고가 되어 권리를 행사하는 방식입니다. 실제로 많은 실무에서 이런 방식으로 하자소송이 진행되기도 합니다.
미분양 물건이 많을수록, 하자소송을 위한 관리단 구성, 채권양도, 무자력 입증 등 여러 장벽이 존재합니다. 하지만 제척기간 내 권리행사를 해야 하기 때문에, 가능한 대응 방안을 찾아 권리를 신속히 행사하는 것이 무엇보다 중요합니다.
안녕하세요 법무법인 위공 하자소송팀 건설전문변호사 이경은 입니다.
오늘은 미분양 물건이 많은 집합건물에서 하자소송을 진행할 때의 실무상 어려움과 대응 방안에 대해 알아보겠습니다.
미분양 물건이 많은 경우, 왜 문제가 될까요?
집합건물에서 하자소송을 제기하기 위해서는 통상 관리단이 구분소유자들로부터 하자보수청구권(채권)을 양도받아 소송을 제기하게 됩니다.
그런데, 미분양 물건이 많은 경우에는 다음과 같은 문제들이 생깁니다
1. 채권양도를 받을 수 있는 구분소유자가 적습니다.
→채권양도 비율이 낮으면 그만큼 판결금이 적어지게 됩니다.
2. 관리단 집회 개최 자체가 어려운 경우도 있습니다.
→ 집합건물법에 따르면 관리단집회의 의사는 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결합니다.
그런데 보통 미분양된 건물의 소유권은 시행사 또는 시행사로부터 위탁받은 신탁사가 가지고 있습니다. 그렇다면 미분양된 건물이 많을 경우, 관리단 집회를 소집해도, 시행사가 의결권 과반수를 확보하고 있는 탓에 관리단 구성이나 결의가 시행사의 의사에 따라 좌우될 수 있습니다.
결국, 시행사의 동의 없이 하자소송을 위한 채권양도 결의나 소송 제기 결의가 이루어지기 어려운 구조가 되는 것이죠.
참고로, 관리단이 채권양도를 받아 하자소송을 진행하려면 반드시 관리단 집회의 결의가 필요합니다. (이 부분은 지난 글에서 자세히 다룬 바 있습니다.)
이는 곧, 관리단 차원의 소송 진행 자체가 어려워질 수 있다는 의미입니다.
3. 분양자의 무자력이 인정되지 않아 시공사 책임이 부정될 수도
시공자에게 책임을 묻기 위해서는 ‘분양자가 무자력 상태에 있거나, 이에 준하는 사정이 있어야 한다’는 요건이 충족되어야 합니다(이 부분도 지난 글에서 자세히 다룬 바 있습니다).
그런데 미분양이 많은 경우, 분양자(시행사)는 여전히 미분양된 물건을 통해 수익을 얻을 가능성이 있다고 보기 때문에, 법원이 무자력 상태로 판단하지 않는 경우도 있습니다.
실제 저희가 수행한 사건에서도 “미분양 물건이 다수 존재하므로 시행사가 수익을 얻을 여지가 있다”며 무자력이 인정되지 않아 시공사에 대한 청구가 기각된 바 있습니다.
(다행히 해당 사건에서는 시행사가 실제 판결금을 지급할 자력이 있어 집행이 가능했습니다.)
이처럼 미분양된 건물이 많으면, 하자소송을 제기하는 데 어려움이 많을 수 있습니다.
하지만 현행 집합건물법은 집합건물의 담보책임에 관하여 시설공사별로 2년, 3년, 5년, 10년의 제척기간을 두어 위 기간 동안에 권리를 행사하지 않으면 권리가 소멸하는 것으로 규정하기 때문에, “분양이 다 끝나기를 기다리자”는 태도로 시간을 허비해서는 안 됩니다.
이러한 상황에서는 관리단을 통한 소송이 어려울 수 있지만, 각 구분소유자들이 개별적으로 시행사(분양자) 및 시공사를 상대로 하자소송을 제기할 수 있습니다. 관리단이 없어도, 채권양도를 받지 않아도 각 소유자가 직접 원고가 되어 권리를 행사하는 방식입니다. 실제로 많은 실무에서 이런 방식으로 하자소송이 진행되기도 합니다.
미분양 물건이 많을수록, 하자소송을 위한 관리단 구성, 채권양도, 무자력 입증 등 여러 장벽이 존재합니다. 하지만 제척기간 내 권리행사를 해야 하기 때문에, 가능한 대응 방안을 찾아 권리를 신속히 행사하는 것이 무엇보다 중요합니다.