안녕하세요 법무법인 위공 하자소송팀 건설전문변호사 이경은 입니다.
집합건물에서 하자가 발생하였는지는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단합니다.
이에 입주자대표회의 또는 관리단은 관할청에 정보공개신청을 하여 준공도면 등 설계도서를 확보한 후 첨단장비와 전문인력을 갖춘 기관에 의뢰하여 숨어있는 하자를 발견하고 하자 목록을 만들어 소송 준비를 합니다.
그런데 어떤 집합건물의 경우 정보공개청구 후 회신받은 준공도면에 ‘건축’ 부분은 있지만 ‘전기’, ‘기계’ 등 다른 부분에 대한 준공도면은 존재하지 않는 경우가 있습니다. 이런 경우, 관할청에 착공도면(허가도면)이나 최종 제출된 설계변경도면을 받아서 이를 기준으로 하자 목록을 작성합니다.
이때 소송을 제기한 원고는 준공도면에 표기가 없는 부분은 착공도면(허가도면), 설계변경도면 등을 기준으로 판단해야 한다고 주장할 것이고, 시공사인 피고는 관할 청에 제출된 준공도면이 아닌 설계변경사항이 모두 포함된 최종 준공도면이 판단기준이 되어야 한다고 주장할 것입니다.
건축법 시행규칙 제16조 제1항 제2호에 따르면, 건축물의 사용승인을 받으려는 자는, 당초 작성된 건축허가도면 중 설계변경이 이루어진 부분이 있는 경우 그 ‘설계변경사항이 반영된 최종 공사완료도서’를 제출하여야 합니다.
관할청에 제출되어 있는 준공도면에 표기가 없는 부분이 있다면, 그 부분은 건축허가도면 내지는 가장 마지막에 관할청에 제출된 도면 이후로 설계변경이 되지 않았다고 보는 것이 합리적입니다.
이에 법원은, 하자 감정시 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단하나, 건축허가 도면 중 준공도면에 누락된 도면이 있다면 그 부분에 관하여는, 설계변경 없이 준공까지 이루어진 것이라고 보고, 건축허가도면을 기준으로 하자를 판단하기도 합니다.
제주지방법원 2021. 11. 5. 선고 2019가합10473 판결 참조 이 사건에서 하자 감정 시 기준 도면이 무엇인지에 관하여 보건대, 앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 주택에 하자가 발생하였는지는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단함이 타당하다. 그러나 이는 어디까지나 사용승인 신청 전에 작성된 착공도면 등과 다른 내용의 준공도면이 실제 제출되었을 경우를 전제로, ‘최종 제출된 도면'인 준공도면에 따라 하자 여부를 판단하여야 한다는 것이다. 구 건축법 시행규칙(2018. 11. 29. 국토교통부령 제562호로 개정되기 전의 것) 제16조 제1항 제2호에 따르면, 당초 작성된 건축허가도면 중 설계변경이 이루어진 부분이 있는 경우 그 설계변경사항이 반영된 최종 공사완료도서를 사용승인 신청 당시 제출하여야 하는데, 건축허가 도면 중 준공도면에 누락된 도면이 있다면 그 부분에 관하여는, 건축허가도면 작성 후 설계변경이 있었다고 인정할 만한 증거가 제출되지 아니하는 한 설계변경 없이 준공까지 이루어진 것이라고 봄이 타당하다. 따라서 이 경우 건축허가도면이 준공도면의 다른 설계내용과 배치되는 것이 아니라면, 그 건축허가도면 역시 최종 준공도면에 포함되어 하자 판단의 기준이 된다고 보는 것이 타당하다. |
그러나 만약 피고 측에서 건축사사무소 등에 사실조회신청을 하여 설계변경이 이루어진 부분이 확인된다면, 해당 설계도서가 하자판단의 기준으로 인정되지 않을 수 있습니다.
이러한 부분을 모두 고려하여 하자목록을 작성하고 감정신청 후 법리 주장을 해야 합니다.
안녕하세요 법무법인 위공 하자소송팀 건설전문변호사 이경은 입니다.
집합건물에서 하자가 발생하였는지는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단합니다.
이에 입주자대표회의 또는 관리단은 관할청에 정보공개신청을 하여 준공도면 등 설계도서를 확보한 후 첨단장비와 전문인력을 갖춘 기관에 의뢰하여 숨어있는 하자를 발견하고 하자 목록을 만들어 소송 준비를 합니다.
그런데 어떤 집합건물의 경우 정보공개청구 후 회신받은 준공도면에 ‘건축’ 부분은 있지만 ‘전기’, ‘기계’ 등 다른 부분에 대한 준공도면은 존재하지 않는 경우가 있습니다. 이런 경우, 관할청에 착공도면(허가도면)이나 최종 제출된 설계변경도면을 받아서 이를 기준으로 하자 목록을 작성합니다.
이때 소송을 제기한 원고는 준공도면에 표기가 없는 부분은 착공도면(허가도면), 설계변경도면 등을 기준으로 판단해야 한다고 주장할 것이고, 시공사인 피고는 관할 청에 제출된 준공도면이 아닌 설계변경사항이 모두 포함된 최종 준공도면이 판단기준이 되어야 한다고 주장할 것입니다.
건축법 시행규칙 제16조 제1항 제2호에 따르면, 건축물의 사용승인을 받으려는 자는, 당초 작성된 건축허가도면 중 설계변경이 이루어진 부분이 있는 경우 그 ‘설계변경사항이 반영된 최종 공사완료도서’를 제출하여야 합니다.
관할청에 제출되어 있는 준공도면에 표기가 없는 부분이 있다면, 그 부분은 건축허가도면 내지는 가장 마지막에 관할청에 제출된 도면 이후로 설계변경이 되지 않았다고 보는 것이 합리적입니다.
이에 법원은, 하자 감정시 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단하나, 건축허가 도면 중 준공도면에 누락된 도면이 있다면 그 부분에 관하여는, 설계변경 없이 준공까지 이루어진 것이라고 보고, 건축허가도면을 기준으로 하자를 판단하기도 합니다.
제주지방법원 2021. 11. 5. 선고 2019가합10473 판결 참조
이 사건에서 하자 감정 시 기준 도면이 무엇인지에 관하여 보건대, 앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 주택에 하자가 발생하였는지는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단함이 타당하다. 그러나 이는 어디까지나 사용승인 신청 전에 작성된 착공도면 등과 다른 내용의 준공도면이 실제 제출되었을 경우를 전제로, ‘최종 제출된 도면'인 준공도면에 따라 하자 여부를 판단하여야 한다는 것이다. 구 건축법 시행규칙(2018. 11. 29. 국토교통부령 제562호로 개정되기 전의 것) 제16조 제1항 제2호에 따르면, 당초 작성된 건축허가도면 중 설계변경이 이루어진 부분이 있는 경우 그 설계변경사항이 반영된 최종 공사완료도서를 사용승인 신청 당시 제출하여야 하는데, 건축허가 도면 중 준공도면에 누락된 도면이 있다면 그 부분에 관하여는, 건축허가도면 작성 후 설계변경이 있었다고 인정할 만한 증거가 제출되지 아니하는 한 설계변경 없이 준공까지 이루어진 것이라고 봄이 타당하다. 따라서 이 경우 건축허가도면이 준공도면의 다른 설계내용과 배치되는 것이 아니라면, 그 건축허가도면 역시 최종 준공도면에 포함되어 하자 판단의 기준이 된다고 보는 것이 타당하다.
그러나 만약 피고 측에서 건축사사무소 등에 사실조회신청을 하여 설계변경이 이루어진 부분이 확인된다면, 해당 설계도서가 하자판단의 기준으로 인정되지 않을 수 있습니다.
이러한 부분을 모두 고려하여 하자목록을 작성하고 감정신청 후 법리 주장을 해야 합니다.